La SCI ou Société Civile Immobilière est un statut juridique particulièrement apprécié en France. Il permet à deux ou plusieurs associés de lancer une entreprise dans le domaine de l’immobilier pour différents investissements. La particularité de ce statut, c’est qu’il permet aux professionnels de contribuer au capital social, tout en mutualisant les risques.
Vous envisagez de créer une entreprise dans le domaine de l’immobilier et vous ne savez pas encore quel statut juridique choisir ? Nous vous informons sur tout ce que vous devez savoir sur la SCI, son fonctionnement et ses avantages dans la suite de cet article.
La SCI : qu’est-ce que c’est au juste ?
Le statut de SCI est régi en France par un ensemble d’articles compris dans le Code civil, il s’agit des articles 1845. Les entreprises portant ce statut juridique se caractérisent par la spécialisation dans la gestion et l’achat de biens immobiliers, avec un objet purement civil. En se spécialisant dans le domaine de l’immobilier, une SCI n’a légalement pas le droit de mener une activité commerciale.
En France, ce statut juridique est très apprécié, notamment pour la création d’une SCI familiale. Cela permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs, souvent des membres d’une seule famille, et d’en assurer la gestion tout au long de la durée d’occupation. Tous les biens achetés par une SCI familiale sont plus faciles à la transmission ; les démarches administratives sont donc moins pénibles lorsqu’il s’agit de la succession.
Toutefois, il existe plusieurs types de SCI et pas uniquement la SCI familiale. Chaque type de société se spécialise dans un domaine immobilier bien précis. Le choix du statut juridique SCI est ainsi une excellente alternative pour se lancer dans le domaine de l’immobilier en France en raison des nombreux avantages offerts aux associés.
Quels sont les types de SCI qui existent en France ?
Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières, elles se différencient principalement par les avantages qu’elles offrent aux associés en fonction de leurs projets. On retrouve ainsi 4 types de SCI en France, à savoir :
- la SCI familiale : les associés pour ce type de SCI sont des membres de la même famille. Ces derniers s’occupent de la gestion commune d’un bien immobilier et peuvent préparer sa succession avec plus d’aisance ;
- la SCI de gestion ou de location : il s’agit de la forme de SCI la plus répandue en France. Elle est principalement utilisée pour l’acquisition, la gestion ou encore, la location d’un bien immobilier commun ;
- la SCI construction-vente : l’objet de cette SCI est commercial contrairement aux autres formes. Ce statut juridique permet aux associés d’acheter un terrain pour y construire un bien immobilier destiné à la vente ;
- la SCI d’attribution : ce statut juridique offre la possibilité aux associés d’acheter un bâtiment qui sera divisé en fonction de l’apport de chaque associé. Chacun peut alors profiter de la propriété de plein droit sur sa part.
Le choix de la bonne SCI pour votre projet est très important, car cela vous permet de trouver les formules les mieux adaptées à vos envies.
SCI classique et SCI familiale : quelle différence ?
Les deux formes de SCI sont constituées d’au moins deux personnes, physiques ou morales, avec le même objet social. La seule différence entre la SCI classique et la SCI familiale réside dans la qualité des associés, car une SCI ne peut être familiale que si elle est constituée de plusieurs personnes de la même famille. Dans le cas contraire, on parle d’une SCI classique.
Tous les autres aspects de ces deux SCI sont identiques, qu’il s’agisse du fonctionnement, de la gestion ou encore, de la responsabilité de chaque associé au sein de la société civile immobilière. Une SCI classique peut parfaitement changer de propriétaire au cours de sa vie, alors qu’une SCI familiale ne change jamais, puisque le lien familial mentionné entre les associés de la SCI est conservé tout au long de la vie de l’entreprise. C’est un grand avantage de la SCI familiale, la raison pour laquelle la succession des biens immobiliers acquis par une SCI familiale est plus facile par rapport aux autres formes juridiques.
Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?
Comme toute autre entreprise exerçant légalement son activité en France, le statut de SCI, quelle que soit sa forme, se différencie des autres formes juridiques par un ensemble de caractéristiques. Ces dernières sont mentionnées dans les articles 1845 du Code civil et définissent les éléments qui caractérisent la Société Civile Immobilière des autres organisations.
Le siège social
Il s’agit de l’adresse légale de la SCI, elle doit figurer sur tous les documents de la société, notamment les actes de location ou de propriété. C’est aussi l’adresse où sont reçus les documents fiscaux de la SCI. Le siège social peut être choisi par l’ensemble des associés. Il peut s’agir de l’adresse du gérant ou de l’un des associés de la SCI. Le choix du siège social de la SCI est plus facile à faire pour une SCI familiale ou une SCI de gestion-location.
Le capital social
Fixe ou variable, la constitution d’un capital social est obligatoire pour créer une SCI. Toutefois, sachez qu’aucun minimum n’est exigé par la loi, il faut seulement que cet élément figure sur les statuts de la SCI lors de leur rédaction. La gestion du capital social est, elle aussi, l’une des informations les plus importantes qui doivent figurer sur les statuts de la SCI.
Les apports
Les associés d’une SCI contribuent au capital social de la société à travers des apports qui définissent leurs droits et leurs responsabilités dans la société civile immobilière. Les apports des associés peuvent être en numéraires (sommes d’argent) ou en nature (biens mobiliers ou immobiliers). Les apports des associés peuvent être :
- de type pur et simple pour lesquels chaque associé reçoit un certain nombre d’actions ou une part sociale relative à la transmission d’actif ;
- à titre onéreux pour lesquels chaque associé reçoit une contrepartie financière et non pas une part sociale de la SCI ;
- mixtes où l’associé peut recevoir une part sociale de la SCI en plus d’une contrepartie financière.
Les associés
Pour constituer une SCI, le nombre minimum d’associés requis est de 2 associés, il peut s’agit de personnes physiques ou de personnes morales. Le nombre d’associés peut augmenter en fonction du projet de la SCI, du capital social nécessaire et de la stratégie choisie par les associés. Contrairement à d’autres formes juridiques, il est impossible de créer une SCI avec un seul associé.
La prise de décision
La prise de décision dans une SCI est parfaitement semblable aux entreprises avec une forme juridique différente. En pratique, les associés nomment un gérant qui s’occupe de la gestion de la SCI au quotidien, il a donc légalement le droit de prendre les décisions ordinaires relatives à la gestion de la société. Cependant, les décisions extraordinaires ne peuvent être prises que par l’Assemblée Générale des associés par vote selon le sujet.
Quelles sont les étapes pour monter une SCI ?
Pour créer une SCI, il est important de respecter certaines démarches administratives similaires aux autres formes juridiques. Il s’agit principalement de démarches d’immatriculation obligatoires au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et ce, afin que la SCI puisse exister juridiquement.
Trouver les bons partenaires
Avant de monter votre SCI, il faut d’abord avoir un projet solide à long terme que vous pourrez exposer à des partenaires fiables, qu’il s’agisse ou pas de membres de votre famille. C’est à ce moment-là qu’il faudra s’entendre sur le capital social de la SCI, les apports de chaque associé, la gestion du capital et la prise de décision et enfin, le choix du professionnel habileté pour la rédaction des statuts de la SCI.
La rédaction des statuts de la SCI
Comme le projet de la SCI est un projet commun pour l’ensemble des associés et que chaque associé peut avoir une vision différente, il faut faire preuve d’une grande vigilance lors de la rédaction des statuts de la SCI. Pour éviter les situations conflictuelles, il est recommandé de faire intervenir un professionnel. Il peut parfaitement s’agir d’un expert ou un notaire pour la rédaction d’un acte notarié ou un acte sous-seing privé.
Les statuts de la SCI doivent mentionner :
- le siège social de la SCI ;
- la dénomination sociale de la société ;
- les nomes des associés, leurs adresses et leurs coordonnées (email, téléphone portable…) ;
- le nom du gérant de la SCI ;
- la durée de vie de la société ;
- les apports des associés et la nature de chaque apport ;
- le capital, fixe ou variable, de la société civile immobilière.
Un autre élément important à mentionner sur les statuts de la SCI concerne les droits de vote et les associés auxquels ils sont rattachés.
La demande d’immatriculation de la SCI
La dernière étape avant le début de l’exercice pour une SCI est la demande d’immatriculation auprès du RCS. Un ensemble de documents justificatifs, tels que le certificat M0, les statuts signés, ainsi que les pièces d’identité des associés, doivent être présentés au CFE du Tribunal de Commerce compétent auquel est rattachée l’adresse de la SCI. L’existence légale de votre SCI sera certifiée par la délivrance d’un extrait Kbis de la part du Greffe.
Quel est le régime fiscal de la SCI ?
Sachez qu’une SCI est dite transparente et est automatiquement soumise au régime IR (Impôt sur le Revenu). Les associés de la SCI, les personnes physiques donc, sont imposés directement dans la catégorie des revenus fonciers, alors que la société n’a pas d’impôts à payer ni de revenus à déclarer. En cas de plus-value réalisée sur une cession de parts sociales, un total de 34 % est prélevé aux associés (15 % de prélèvements sociaux plus 19 %).
Cependant, la soumission de la SCI au régime d’impôt sur le revenu permet aux associés de bénéficier d’un régime d’abattement sur les plus-values relevées par les particuliers. Un autre avantage est la possibilité de bénéficier d’une exonération partielle des impôts après 22 ans de détention d’un bien immobilier et une exonération totale après 30 ans de détention.
En cas de déficit de la SCI, une imputation à hauteur de 10 700 € est possible sur la quote-part du déficit de chaque associé. Même si la SCI est soumise au régime d’imposition des sociétés de personnes, il est parfaitement possible de passer vers le régime d’imposition sur les sociétés (Régime Opaque). L’imposition de la SCI devient indépendante de l’imposition des associés, notamment lorsque les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes.
La transmission du patrimoine immobilier pour une SCI
Comme nous l’avons mentionné plus haut, la création d’une SCI permet de faciliter les démarches de transmission de patrimoine, surtout pour une SCI familiale. On peut distinguer deux situations différentes dans ce cas-là :
- la transmission organisée : les héritiers reçoivent leurs parts sous forme de biens immobiliers, et ce, en fonction du testament laissé par le défunt ;
- la transmission non organisée : les héritiers bénéficient du droit de possession du bien immobilier en question sans que ce dernier soit divisé avec la possibilité de mettre fin à l’indivision par chaque héritier.
Sachez qu’avec la création d’une SCI, les biens immobiliers transmis aux héritiers peuvent être vendus. Ce sont des parts sociales sur lesquelles ils ont le droit de propriété. De plus, la SCI offre la possibilité aux parents de transmettre un bien immobilier à leurs enfants, tout en s’occupant de sa gestion. Ils n’ont qu’à apporter l’immeuble à la SCI, puis distribuer les parts sociales à leurs enfants. Ils deviennent gestionnaires et gardent la maîtrise du bien.
De ce fait, la SCI est une excellente solution pour acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers aux futures générations.
A présent, vous avez une meilleure idée au sujet du statut de SCI, notamment ses types, ses caractéristiques, les étapes à suivre pour monter une SCI et bien d’autres informations. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter le site https://creer-une-sci.fr.